プレサンスコーポレーション社長逮捕で今後はどうなるの?

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プレサンスコーポレーション 代表取締役社長山岸忍氏逮捕!

マンション供給数で全国シェア2位のプレサンスコーポレーション 。

創業者で代表取締役の逮捕でこれからどうなる??

2019年12月16日に代表取締役社長だった山岸忍氏が業務上横領の容疑で大阪地検特捜部に逮捕され、2019年12月23日に取締役も辞任しています。

創業者でもあった山岸氏が逮捕されて、勢いのあったプレサンスコーポレーションはどうなっていくのか?

元経営企画室長の僕が決算書などの情報から解説します。

もくじ
  • 1.プレサンスコーポレーションの社長が逮捕されても経営にほとんど影響ない理由
    • 1-1.プレサンスコーポレーションの直近株価に注目
    • 1-2.プレサンスコーポレーションの株主構成に注目
  • 2.プレサンスコーポレーションの業績はどうなの??
    • 2-1.プレサンスコーポレーションの高い営業力
    • 2-2.プレサンスコーポレーションの高水準のROE
  • 3.プレサンスコーポレーション マンション供給戸数で第2位
    • 3-1.プレサンスコーポレーション 供給ランキング
    • 3-2.2020年、首都圏僅かなら増加予想!
  • 4.プレサンスコーポレーションの気になる点
    • 4-1.プレサンスコーポレーションの供給戸数シェア2位だが・・・
    • 4-2.プレサンスコーポレーション横領事件で信用の低下
  • 5.プレサンスコーポレーション運用成績は?
  • 6.まとめ
  • プレサンスコーポレーションの社長が逮捕されても経営にほとんど影響ない理由

    先に結論から言いますが、プレサンスコーポレーションの山岸氏が逮捕され、取締役を辞任しても経営自体にほとんど影響はありません。

    プレサンスコーポレーションの直近株価に注目

    逮捕のニュースを受けて2019年12月16日終値1,769円から2019年12月18日に年初来安値の1,069円を付けました。

    下落率にしてなんと39.6%です。

    でも、逮捕のニュースを受けて二日間の下落のみで止まっています。

    3営業日後には1,300円まで回復ており、直近では1,300円前後で安定しています。

    プレサンスコーポレーションの株主構成に注目

    この株主構成がほとんど影響がない理由になります。

    2019年11月8日発表(2019年9月30日現在)の四半期報告書に記載された大株主の状況です。

    氏名又は名称 所有株式数(千株) 所有株式数の割合(%)
    株式会社パシフィック 12,640 20.23
    山岸 忍 12,609 20.18
    NOMURA PB NOMINEES TK1 LIMITED 3,889 6.22
    日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 3,361 5.38
    日本マスタートラスト信託銀行株式会社 2,491 3.98
    NPBN-SHOKORO LIMITED 2,198 3.52
    SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT 760 1.22
    株式会社オージーキャピタル 654 1.05
    日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 625 1.00
    BBH LUX/DAIWA SBI LUX FUNDS SICAV – DSBI JAPAN EQUITY SMALL CAP ABSOLUTE VALUE 600 0.96

    大株主の状況を見てみると山岸氏の所有株式数の割合20.18%あることがわかります。

    そして・・・これだけではないんです・・・

    筆頭株主である株式会社パシフィックはプレサンスコーポレーションの親会社であり、株式会社パシフィックには山岸氏が取締役を兼任しています。

    そして、株式会社パシフィックの株式は山岸氏が100%所有しています。

    ということは・・・株式会社パシフィックと山岸氏の所有率を合わせると40.41%となります。

    発行済株式数の33.4%超えを所有していると株主総会特別決議の否決ができるようになります。

    これだけの所有ですから、取締役を辞任したとしても、経営に関して山岸氏の影響は受けてくると思われます。

    取締役を辞任したとしても経営にほとんど影響ないという理由がわかったと思います。

    プレサンスコーポレーションの業績はどうなの??

    プレサンスコーポレーションの業績はどうなの??

    社長の逮捕以前に業績はどうなの??

    ということで、プレサンスコーポレーションの決算書や同業他社と比較しながら業績を見ていきましょう!!

    プレサンスコーポレーションの高い営業力

    まずは、この表を見てください。

    この表は棚卸資産(在庫)の比較表になります。


    販売用不動産 仕掛販売用不動産 売残り率
    大和ハウス工業 648,291 194,750 332.9%
    積水ハウス 972,538 106,934 909.5%
    住友不動産 390,025 282,594 138.0%
    プレサンスコーポレーション 9,603 225,302 4.3%
    主要同業他社 316,000 173,854 181.8%

    不動産業の貸借対照表には販売用不動産と仕掛販売用不動産という二つの在庫の項目が出てきます。

    販売用不動産はすぐにでも販売ができる不動産。仕掛販売用不動産は販売用で建設中の不動産です。

    仕掛販売用不動産に対して販売用不動産が多いと、それだけ売れ残っている不動産がたくさんあることになります。

    この表から読み取れるのは「営業力」です。

    プレサンスコーポレーション強みの一つに「高い営業力」があります。

    売上が多い事も高い営業力ではありますが、プレサンスコーポレーション売上は主要な同業他社と比較してけっして多くありません。

    では、どこに「高い営業力」が現れているのでしょうか??

    それは・・・在庫の少なさです!!

    大手三社と主要同業他社平均は100%を超えているのに対して、プレサンスコーポレーションはなんと・・・

    驚異の4.3%!!

    プレサンスコーポレーションは、売残り率がとても少ないです。作ったらすぐに売れる営業力を持っていると思われます。

    プレサンスコーポレーションの高水準のROE

    ROEは企業の収益性を図る指標で、計算式としては当期純利益÷株主資本×100で計算します。

    このROEは10%を超えると優秀企業とされていますが、プレサンスコーポレーションのROEは次の通りです。


    2015/03/31 2016/03/31 2017/03/31 2018/03/31 2019/03/31
    ROE 18.9% 19.4% 19.2% 20.8% 22.1%

    また、業界での平均も9.4%となっていてプレサンスコーポレーションが、いかに高いROEを出しているかがわかります。

    なんでROEがこんなにも高いのか??

    ROEは分解することができます。


    2015/03/31 2016/03/31 2017/03/31 2018/03/31 2019/03/31
    ROE 18.9% 19.4% 19.2% 20.8% 22.1%
    売上高当期純利益率 11.8% 11.6% 10.4% 10.3% 11.4%
    総資産回転率 73.7% 70.0% 65.3% 62.3% 58.7%
    財務レバレッジ 216.9% 238.2% 282.7% 325.0% 329.9%

    上記のように分解して、計算することができます。

    この表からわかることは、売上高当期純利益率を高水準で維持しながら、財務レバレッジ(借入金等)を使って事業を拡大できています。

    株主資本が有効活用できていると言うことになります。

    プレサンスコーポレーション マンション供給戸数で第2位

    プレサンスコーポレーション マンション供給戸数で第2位

    プレサンスコーポレーションはマンション供給戸数で高シェアをとっています。

    上記と重複しますが、高シェアが取れているのも「高い営業力」がある証明であると思います。

    プレサンスコーポレーション 供給ランキング

    順位 事業主名 戸数
    1 住友不動産 7,377
    2 プレサンスコーポレーション 5,267
    3 野村不動産 5,224
    4 三菱地所レジテンス 3,614
    5 三井不動産レジデンシャル 3,198
    株式会社不動産研究所のデータ引用

    このデータは2018年のものですが、2017年に続き2年連続での2位となっています。

    また、2014年から10位以内をキープしており、年々順位を上げています。2014年は7位、2015年は6位、2016年は4位、2017年は2位と言う感じです。

    2020年、首都圏僅かなら増加予想!

    株式会社不動産経済研究所の資料では首都圏は2019年前年比15.7%減少していますが、2020年は2.2%と僅かならが回復する予想となっています。

    首都圏では在庫も増加しています。ですが、プレサンスコーポレーションは完成在庫が非常に少ないため、引き続き高い営業力を見せてくれると思います。

    また近畿圏では、2019年前年比19.8%減少する見込みで、2020年は1.2%と僅かながら回復する予想となっています。近畿圏の大阪・関西万博とIR構想によってマンション用地の土地単価は上昇継続しています。

    プレサンスコーポレーションで気になる点

    プレサンスコーポレーションで気になる点

    ここまでは良い点ばかりを取り上げてきましたが、最後にどうなっていくのかと言うところもあるので、そちらも書いていきたいと思います。

    プレサンスコーポレーションの供給戸数シェア2位だが・・・

    先ほどの供給戸数ランキングの中に気になる点があります。シェアは2018年時点で2位となっていますが、発売戸数が2017年と変わっていません。2017年は5,267戸、2018年は5,267戸となっています(2014年から2017年までは年々伸ばしています)。

    ランキングの中の2017年と2018年の顔ぶれは変わっていません。この内3社は増加、1社は減少しています。

    また、今年は東京オリンピック開催の年でもあり、日本政府としてもどうにか好景気にしておきたいという思惑があると思います。

    東京オリンピックが終わったら、大阪万博が残っていますが、発売総戸数の頭打ちも考えておかないといけません。

    プレサンスコーポレーション横領事件で信用の低下

    今回の社長逮捕の原因となった横領事件でのプレサンスコーポレーションの信用の低下です。

    現在は金融機関・顧客とも信用というところで不動産業者を選ぶようになっています。

    なぜ、金融機関・顧客がこんなにシビアになっているのか??

    それは、かぼちゃの馬車やTATERUの投資用不動産不正融資問題です。

    そんな中、プレサンスコーポレーションの社長逮捕となった横領事件です。プレサンスコーポレーションは不正融資問題とは直接関係がなくとも信用が低下したのは間違いないと思います。

    プレサンスコーポレーション運用成績は?

    プレサンスコーポレーション運用成績は?

    2014年3月からプレサンスコーポレーション株を購入した場合の運用成績はこのようになります(表の中で途中の成績が抜けているのは表の関係で省いてます。すみません)。

    2019年は決算月の3月と社長逮捕ニュースが流れる前の株価、最近の株価で比較しています。


    2014/03/31 2018/03/31 2019/03/31 2019/12/16 2020/01/09
    初期持ち株数 100



    初期投資 66,900



    配当額
    3,028.2 4,252.5 0.0 0.0
    再投資額
    3,232 5,508 0 0
    再投資株数
    2 4 0 0
    再投資余り
    1,412.2 121.5 0 0
    持ち株数 100 105 109 109 109
    持ち株時価 66,900 169,680 150,093 192,821 145,951
    合計 66,900 171,092 150,215 192,821 145,951
    利益 0 104,192 83,315 125,921 79,051
    利益率 0.0% 155.7% 124.5% 188.2% 118.2%

    そして、次が日経平均に投資した場合です。

    日経平均はプレサンスコーポレーションと比較する為、100株単位にしています。


    2014/03/31 2018/03/31 2019/03/31 2019/12/16 2020/01/09
    初期持ち株数 100



    初期投資 1,482,783



    配当額
    35,595 48,440 0 0
    再投資額
    42,909 42,411.60 0.00 0.00
    再投資株数
    2 2 0 0
    再投資余り
    14,140 6,028 0 0
    持ち株数 100 106 108 108 108
    持ち株時価 1,482,783 2,274,156 2,290,226 2,586,854 2,563,906
    合計 1,482,783 2,288,296 2,296,254 2,586,854 2,563,906
    利益 0 805,513 813,471 1,104,071 1,081,123
    利益率 0.0% 54.3% 54.9% 74.5% 72.9%

    5年投資していた場合、日経平均を大きく上回り利益を出していたことになります。

    プレサンスコーポレーションが株主価値向上に努めているかがわかる結果となっています。

    2019年3月期の配当性向は13.7%となっています。今後も増配予定となっており、2023年3月期までに配当性向を20.0%を目標としています。

    まとめ

    まとめ

    全体的に景気が下向きにならない限りは業績に影響は出ないと思っています。

    気になる点として、他に信用というところでも書きましたが、こちらは正直そこまでの影響はないと思っています。

    プレサンスコーポレーション株主構成からの山岸氏影響力はまだまだ絶大で、業績も良し、販売も高いシェアをとっている。

    また、今は社長逮捕のニュースもあり、株価が安値で推移しています。

    その結果、私はプレサンスコーポレーションの株は買い目線でいいのではないかと思っています。

    ※これは私の意見であり、株を買うときは自己責任でお願いします。

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